La disciplina della vendita di immobili da costruire prevede l’obbligo in capo al venditore – costruttore di rilasciare una fideiussione bancaria o assicurativa al promissario acquirente.

Considerata la particolare posizione di rischio assunta dal compratore di un’immobile da costruire, il rilascio di questa particolare garanzia ha la funzione di rendere più agevole il recupero di tutte le somme anticipate dal promissario acquirente in caso di crisi o insolvenza dell’impresa costruttrice.

L’8 settembre 2022 è entrato in vigore il modello standard della fideiussione per immobili da costruire, pubblicato con D.M. n.125 del 06/06/2022 sulla Gazzetta Ufficiale Serie Generale n.197 del 24.08.2022.

L’intervento era molto atteso.

L’emanazione del modello, infatti, era già stata prevista dal decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122, ai sensi dell’articolo 3, comma 7-bis, come modificato dal Codice della crisi di impresa (D.lgs 12 gennaio 2019, n. 14), ma sino ad ora alcun documento era stato pubblicato.

Negli anni, sono state emesse fideiussioni bancarie e assicurative di cui le parti confermavano, di volta in volta, la rispondenza alle previsioni normative.

Questo meccanismo, tuttavia, non poteva considerarsi pianamente rispondente alla funzione di tutela del “contraente debole” rivestita dal sistema delle fideiussioni per immobili da costruire, che devono essere rilasciare dal costruttore, a pena di nullità del contratto, per tutte le somme allo stesso anticipate dal promissario acquirente, sia a titolo di acconto sia a titolo di caparra (prima dell’effettivo trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento), a garanzia della loro restituzione in ipotesi di una crisi dell’impresa tale da determinare la mancata conclusione della vendita.

Con l’emanazione del modello standard, si cambia passo.

Ogni fideiussione per immobile da costruire, infatti, dovrà rispettare il documento ministeriale, con possibilità di modifica delle condizioni di cui alla Sezione I del modello solo in senso più favorevole per il beneficiario, e delle clausole previste alla Sezione II solo su accordo delle parti.

Quanto alle fideiussioni per immobili da costruire precedentemente emesse, la tesi maggioritaria ne conferma la validità ed efficacia, senza necessità di loro sostituzione.

La pubblicazione del modello rappresenta senz’altro una notizia positiva per tutti coloro che si accingono ad acquistare un immobile in costruzione, anche alla luce di un periodo storico ed economico di grande incertezza che riguarda trasversalmente tutti i settori, compreso quello delle nuove costruzioni.