Con la legge delega che ha preceduto la riforma Cartabia, il legislatore era stato chiamato ad estendere l’applicabilità della procedura di convalida, di licenza per scadenza del contratto e di sfratto per morosità anche ai contratti di comodato ed affitto di azienda.

Ciò avrebbe, dunque, permesso, anche per tali tipologie contrattuali, la possibilità di avvalersi di un procedimento più celere e snello, evitando il ricorso al giudizio ordinario, con le relative tempistiche.

Con la riforma Cartabia, tuttavia, il legislatore è intervenuto esclusivamente sull’art. 657 c.p.c., prevedendo espressamente l’applicabilità del procedimento di licenza (o sfratto) per finita locazione – già previsto nei confronti del conduttore, dell’affittuario coltivatore diretto, del mezzadro e del colono – anche al comodatario di beni immobili e all’affittuario di azienda.

Tale estensione non ha, tuttavia, interessato l’art. 658 c.p.c., riguardante lo sfratto per morosità, la cui formulazione è rimasta inalterata.

Sia in dottrina che in giurisprudenza si è posto, dunque, il problema di definire l’applicabilità, o meno, del procedimento di sfratto per morosità anche l’affitto di azienda, attesa la finalità espressa nella legge delega (art. 1, comma 5, lett. r), della Legge Delega n. 206/2021).  Criticità che, invece, non si è prospettata per il comodato, data la gratuità del negozio.

A riguardo, i Tribunali di merito hanno assunto posizioni contrastanti.

Secondo alcuni uffici giudiziari, infatti, il procedimento di sfratto per morosità, in assenza di specifica indicazione del legislatore, non sarebbe applicabile anche all’affitto di azienda, escludendo una sua estensione analogica ad ipotesi diverse da quelle tipiche espressamente previste dalla normativa (In tal senso il Tribunale di Foggia e il Tribunale di Roma).

Secondo altre pronunce di merito, invece, il procedimento di sfratto per morosità sarebbe applicabile a tutte le figure contrattuali elencate dal precedente art. 657 c.p.c. e, dunque, anche all’affittuario di azienda. Ciò sia in ragione del contenuto della Legge Delega, sia in virtù del rinvio che l’art. 658 c.p.c. farebbe all’art. 657 c.p.c. (In tal senso il Tribunale di Verona e il Tribunale di Nola).

Tale conflitto giurisprudenziale è evidentemente idoneo a creare grande incertezza nel panorama giuridico, con conseguenti effetti negativi anche sul piano delle relazioni commerciali ed industriali e dei relativi investimenti.

A fronte del predetto contrasto e delle obiettive difficoltà interpretative poste dalla scarsa chiarezza dell’intervento legislativo, recentemente il Tribunale di Napoli ha, quindi, sottoposto, mediante rinvio pregiudiziale, la definizione della questione alle Corte di Cassazione, sottoponendo il seguente quesito: “se la procedura sommaria per convalida di sfratto per morosità di cui all’art. 658 c.p.c. sia o meno applicabile al contratto di fitto di azienda ovvero al contratto di fitto di ramo di azienda”.

Non resta, dunque, che attendere la pronuncia della Corte di legittimità.