La legge Bilancio 2025  ha introdotto un’interessante novità per le agevolazioni prima casa, estendendo a due anni il termine per alienare l’abitazione precedente senza perdere i benefici fiscali.

La normativa in tema di agevolazioni prima casa prevede la possibilità, in caso di trasferimento immobiliare avente ad oggetto case di abitazione, di fruire, a determinate condizioni, di un trattamento fiscale agevolato e, precisamente:

  • di un’imposta di registro ridotta dal 9% al 2% per acquisti da privati che vendono in esenzione IVA, oltre ad un’imposta ipotecaria e catastale di € 50,00 ciascuna;
  • dell’IVA ridotta dal 10% al 4% per acquisti da imprese, oltre ad un’imposta ipotecaria e catastale di € 200,00 ciascuna;

Ai fini dell’applicazione delle predette agevolazioni, devono però ricorrere le seguenti condizioni:

a) l’immobile oggetto di compravendita non deve rientrare nella categoria catastale A1, A8 o A9;

b) l’immobile che si acquista deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza, ovvero in alternativa:

– nel Comune in cui l’acquirente si obbliga a trasferire la residenza entro diciotto mesi dall’atto di acquisto;

– nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività lavorativa;

– nel Comune di nascita o in quello in cui l’acquirente aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento, se quest’ultimo si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e ha risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni.

Nell’atto di compravendita, inoltre, l’acquirente deve attestare:

c) di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione sita nel medesimo Comune in cui si trova l’immobile da acquistare.

d) di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.

Dal 2016 i benefici fiscali erano stati stati estesi anche all’acquirente già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione però che la casa già posseduta venisse venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Tale termine, tuttavia, non sempre risultava adeguato per alienare l’abitazione già posseduta, con conseguenze economiche rilevanti.

In caso di decadenza dall’agevolazione prevista per l’acquisto della prima casa, infatti, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, gli interessi, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte. Se si tratta di cessioni soggette ad IVA, invece, l’Agenzia delle Entrate recupera nei confronti dell’acquirente la differenza fra l’IVA dovuta in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata, oltre agli interessi ed irroga una sanzione amministrativa pari al 30 per cento della suindicata differenza. 

Per incentivare il mercato immobiliare e agevolare il cambio della prima casa di abitazione, offrendo tempi certamente più gestibili per la vendita della vecchia abitazione, con la Legge di bilancio 2025 il legislatore ha, dunque, portato a due anni il termine per alienare l’abitazione precedente.

Di questa modifica, secondo il chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate, possono fruire non solo coloro che stipulano il contratto di compravendita a decorrere dal 1° gennaio 2025, ma anche coloro che hanno acquistato un immobile precedentemente, ma per i quali, alla data del 31 dicembre 2024, non sia ancora decorso il termine di un anno previsto dalla precedente normativa per alienare l’immobile preposseduto.